Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку по ДДУ

Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку по ДДУ 1 Строительство

Недобросовестные застройщики не редкость. Получить с них неустойку за просроченную сдачу квартиры получается лишь в судебном порядке. Мы расскажем алгоритм взыскания неустойки по ДДУ, расскажем о подводных камнях.

Можно ли взыскать неустойку по ДДУ

Федеральный закон 214 «О долевом строительстве» регламентирует отношения застройщика и дольщиков. Также взыскать неустойку с застройщика позволяет закон о защите прав потребителей и Гражданский Кодекс РФ.

Что при этом важно понимать:

  • Суды удовлетворяют иски не полностью, сумма неустойки по ДДУ уменьшается судьей. Выгоднее подавать иски на сумму 400 000 рублей и менее. Они, как правило, удовлетворяются в полном размере.
  • Обращаться в суд после полугода с момента просрочки сдачи объекта. Так больше шансов увидеть свои деньги, так как застройщик еще не начал банкротство или не перепродал ДДУ посреднику.
  • Обращаться к юристу, оказывающему услуги по взысканию неустойки с застройщика по предоплате. Иначе до 45% полученной вами суммы уйдет на оплату его работы.

Важно заявлять о своих правах на неустойку до передачи квартиры вам.

Основания для взыскания

Причины для взыскания неустойки с застройщика указаны в Гражданском Кодексе. Регламентирует их Федеральный закон о долевом строительстве. Итак, вы смело можете обратиться в суд, если:

  • Застройщик не передает жилье в срок установленный договором. Здесь будьте внимательны срок сдачи дома в эксплуатации не всегда = передаче ключей от квартиры вам. Внимательно изучите договор и даты в нем, плюс проверьте даты в проектной декларации. Иногда в договоре указаны неверные даты.
  • Не устранены обнаруженные вами недостатки в полученной квартире.

Помните, застройщик обязан передать ключи от квартиры точно в срок, указанный в договоре. Если сдача объекта переносится, вас должны уведомить. Для этого вам направляется письмо, с уведомлением о смещении сроков. Его направляют в ваш адрес за 2 месяца до даты сдачи, указанной в договоре.

Застройщик предложит вам заключить доп соглашение. Оно регламентирует новую дату сдачи жилья. Вы можете его не подписывать. Только свой отказ необходимо оформить в письменном виде, отправить в офис застройщика заказным письмом. Не забудьте об уведомление о вручении. Везти письмо самостоятельно не стоит. Вам могут пообещать расписаться о его получении, но не сегодня, а завтра, через неделю. После подобных заявлений письма теряются, а официальным ваш отказ от дополнительного соглашения не признается.

Для чего писать отказ? Он автоматически дает вам права требовать неустойку. Начисляться она будет до момента фактической передачи вам ключей.

Помните ваш отказ от доп соглашения не влияет на получение жилья. Застройщик по закону не имеет возможности расторгнуть договор с вами в одностороннем порядке. Важно при этом вы должны исправно вносить плату.

Вы решили подписать дополнительное соглашение, учтите:

  • Теряется право истребовать неустойку по ДДУ, связанную с нарушением сроков строительства.
  • Часть компаний включает в договор сумму неустойки. Но выплатят они ее после передачи ключей. Часто дольщики не видят этих денег, так как застройщик после сдачи объекта объявляет себя банкротом.
  • Лучше до подписания внимательно изучить доп соглашение. А юрист по взысканию неустойки по ДДУ найдет все подводные камни в нем.

Требовать неустойку вы можете и при обнаружении дефектов в полученном жилье и неустранение их в установленный срок.

Алгоритм действий при взыскании неустойки

Порядок получения неустойки с застройщика состоит из:

  • Досудебная претензия. Вы подсчитываете причитающуюся вам сумму, пишите официальную претензию. Но взыскать неустойку без суда удается в 3% случаев.
  • Подготовка искового заявления. После отказа застройщика выплатить, требуемую вами сумму или игнорирования претензии допустимо подавать в суд.
  • Судебное разбирательство: предварительное рассмотрение дела, апелляция, основное заседание, получение постановления.
  • Приведение судебного решения в действие: подача исполнительного листа в банк, где у застройщика открыты счета или в службу судебных приставов, если счета не найдены.

Расчет неустойки

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ начинается с определения ее суммы. Рассчитывают ее по формуле:

1/150 Х КСЦБ Х ЦК Х КДП, где:

КСЦБ – ключевая ставка Центробанка РФ, она же ставка рефинансирования.

ЦК – цена квартиры.

УДП – количество дней просрочки.

Важно! Стоимость жилья считается от стоимости договора долевого участия. Если вы приобрели квартиру по договору уступки прав по ДДУ, его цена не равна цене жилья. Как ее определить? Цена квартиры может быть указана в договоре.

В договоре указана стоимость одного квадратного метра. Ее нужно умножить на площадь квартиры, чтобы получить стоимость жилья.

Оформление претензии

Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку по ДДУ – для начала оформить претензию в двух экземплярах. Один для застройщика, один для вас. В документе указывают:

  • Данные договора ДДУ.
  • Неисполненные обязательства застройщика и предмет ваших претензий (неустойка за просрочку сроков).
  • Сумма, которую компания должна вам выплатить.
  • Ваши банковские реквизиты.
  • Личная подпись.

Свои требования важно подкрепить ссылками на федеральные законы, другие нормативные акты. В конце претензии указывайте личные контакты для связи с вами.

В документ включают и требования о возмещении морального, материального вреда, полученного вами из-за просрочки, о передачи вам жилья.

Чтобы взыскать неустойку по ДДУ, претензию направляют заказным письмом на юридический адрес застройщика. В письмо кроме документа вкладывается опись. В ней указывают наименование документа «Претензия», основные свои требования. Оформляют опись в 2 экземплярах.

Перед отправкой документов на описи почтовый работник должен поставить штамп, расписаться. Один экземпляр вкладывается в конверт, второй остается у вас.

Здесь тоже не обойтись без уведомления о вручении. Его заполняют и вкладывают в конверт вместе с претензией. Чек за отправку ценного письма, второй экземпляр описи сохраняют. Они потребуются в суде при рассмотрении дела о взыскании неустойки.

От личных визитов в офис лучше отказаться. Даже если претензию у вас примут, оставят отметку с датой и подписью, впоследствии доказать факт передачи будет сложно. Кроме подписи, получающий ваше письмо сотрудник обязан предъявить доверенность, дающую право получать корреспонденцию от лица застройщика. Помним, что доверенности выдаются на определенный срок, а задним числом нерадивые руководители их еще и отзывают.

Претензию лучше подавать до получения ключей от квартиры и подписания акта приема-передачи. Во время подписания акта не отказывайтесь от права на взыскания неустойки с застройщика. Внимательно прочтите договор. Не стоит переживать, что из-за этого вы не увидите ключи от своей квартиры. Перспектива судебных разбирательств, ускоряет процесс передачи вам жилья. Ведь, компания экономит несколько миллионов, уменьшая срок просрочки.

При написании претензии заранее срок просрочки не всегда можно определить. Поэтому рассчитывают неустойку за один день. А оплата проводится с учетом количества фактических дней прошедших до передачи вам квартиры.

Рассмотреть вашу претензию застройщик обязан в течение 10 дней. Обратиться в суд с иском вы можете только через 30 дней после направления претензии. Это общие правила. В договоре ДУ могут быть указаны иные условия. Перед подачей и составлением претензии проконсультируйтесь с юристом.

В течение 10 дней, вы не получили ответ от застройщика, ваши требования не были удовлетворены – вы получаете право взыскать с застройщика штраф 50% от заявленной суммы неустойки.

Досудебное урегулирование

Взыскать неустойку с застройщика по ДДУ можно в досудебном порядке. После направления в его адрес претензии, возможно решить проблему, заключив соглашение сторон.

По федеральному закону о долевом строительстве срок рассмотрения претензии застройщиком не регламентирован. Но по закону о защите прав потребителей ответчику отводится 10 дней на рассмотрение жалобы.

По истечении этого срока застройщик может предложить заключить соглашение сторон. Оно оформляется в письменном виде, подписывается дольщиком и застройщиком. Документ включает в себя следующее:

  • Дата подписания (заключения).
  • Полное юридическое название застройщика, реквизиты компании.
  • Ваши личные данные (Ф.И.О., адрес прописки / регистрации).
  • Причину возникновения спорной ситуации. В данном случае просрочка сроков передачи квартиры.
  • Условия договоренности (выплаты, компенсации, иные услуги, оказываемые застройщиком).
  • Реквизиты компании и ваши.

Договоренность начинает действовать с момента подписания обеими сторонами. Если неустойка с застройщика не получена, другие условия соглашения не выполнены вы имеете право обратиться в суд.

После подписания соглашения об урегулировании спорного вопроса, вы не сможете подать в суд иск с теми же требованиями. В судебном порядке вы можете требовать исполнения соглашения.

В рамках досудебного урегулирования застройщики предлагают добровольно выплатить неустойку, но в меньшем размере. Часто компании предлагают уменьшить суммы компенсации морального и материального вреда. Как компенсацию застройщик предлагает сделать в квартире чистовой ремонт. В большинстве случаев сумма, потраченная на него меньше, взысканной по суду.

Взыскание неустойки через суд

Чаще всего участники долевого строительства обращаются в суд для взыскания неустойки по ДДУ. Подобные дела рассматривают суды общей юрисдикции арбитражные. Перед выбором формы дела производства проконсультируйтесь с юристом.

Кроме, получения неустойки вы имеете право потребовать от ответчика:

  • Компенсировать моральный вред. Положительное решение суд примет при наличии документов, подтверждающих ваши нравственные страдания, например, медицинские заключения об ухудшении состояния здоровья.
  • Штраф в размере 50% от суммы неустойки.
  • Компенсацию средств, потраченных на съем жилья. Здесь важно не иметь регистрацию в городе, где строится дом. Плюс факт аренды должен подтверждать договор, а оплата проводится по квитанциям.
  • Судебные издержки (оплата работы адвоката, госпошлина).

При грамотно составленном иске и должной подготовке в ряде случаев удается взыскать с застройщика и упущенную выгоду. В данном случае без помощи юриста не обойтись.

При обращении в суд необходимо оплатить госпошлину. При подаче исков, связанных с защитой прав потребителей допустимо ее не оплачивать. Льгота действует при взыскании суммы не выше миллиона рублей. Сумма больше – вы оплачиваете 0,5% от нее. Помним, под суммой иска подразумевается только неустойка без штрафов, возмещения морального вреда, компенсаций.

Для обращения в суд для взыскания неустойки с застройщика необходимо составить иск. Для удачного для вас исхода дела важно грамотно его составить. Исковое заявление состоит из 4 частей:

  • Описательной. В ней указывают события, предшествовавшие нарушению ваших прав, факт несоблюдения застройщиком своих обязательств перед вами.
  • Мотивировочной. В ней указываются федеральные законы, подтверждающие ваше право на компенсацию. Например, ФЗ-214, Закон о защите прав потребителей.
  • Просительная. Обращение к суду с просьбой удовлетворить ваши требования в полном объеме.
  • Заключительная. Здесь указывают перечень документов, ставших основанием для обращения в суд. Ставится подпись и дата составления.

К иску прикладываются документы, подтверждающие ваши требования, доказывающие неисполнение застройщиком своих обязательств. Это договор долевого строительства, платежные квитанции, подтверждающие факт оплаты, претензия, переписка с застройщиком.

Куда обратиться за помощью?

Если ваших знаний в сфере юриспруденции и права недостаточно, да и времени ходить по судам нет, обратитесь в фирму, оказывающую услуги по взысканию неустойки по ДДУ. Первая консультация бесплатно.

Юрист агентства по защите прав дольщиков поможет правильно составить претензию, иск. Подготовит необходимые документы для взыскания морального и материального вреда.

Также вы можете обратиться к частному юристу по взысканию неустойки с застройщика. И в том и в другом случае выбирайте консультантов, работающих по предоплате. Затраты на их услуги включаются в иск и взимаются с ответчика.

Оцените статью
Добавить комментарий